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Actualités

ALUR

 

APPORTS DE LA LOI ALUR

EN MATIERE DE COPROPRIETE

 

 

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 est entrée en vigueur le 26 Mars dernier. Cette loi apporte de nombreuses modifications à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La présente note vient exposer de manière non substantielle les principaux apports et modifications apportées par cette loi.

1.Obligations du syndic

2.Nouvelles Missions du Conseil Syndical

3.Représentation des copropriétaires en Assemblée Générale

4.Prévention des copropriétés en difficultés

 

Focus sur la vente d’un lot en copropriété

Focus sur l’immatriculation des syndicats

 

1. Les obligations du syndic

· Tout d’abord, tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif devra être copropriétaire d’un ou plusieurs lots d’habitation dans la copropriété qu’il est amené à gérer. (nouvel article 17-2 de la loi 65).

 

· Le syndic devra respecter un contrat type et sa rémunération devient forfaitaire ; seules des prestations particulières définies lors d’un décret à venir pourront faire l’objet d’une rémunération spécifique. (art.18-1)

 

· Dès la première Assemblée Générale le syndic devra être mis en concurrence. Il en va donc ainsi du syndic provisoire qui ne pourra être maintenu qu’après mise en concurrence (article 17 loi 65).

 

· Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un préavis de 3 mois (art.18 loi 65)

 

 

· Les missions du syndic se trouvent alourdies (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Outre ses missions habituelles, le syndic doit notamment.

 

- procéder à un accès en ligne sécurisé des copropriétaires aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble

 

- soumettre au vote la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. La loi précise qu’en cas de refus, le syndic pourra passer outre.

- confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat si l’assemblée générale des copropriétaires a pris cette décision à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

- procéder à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires sur un registre national, tenu par un établissement public de l’Etat. (cf. Focus ci-dessous).

- sous peine d’inopposabilité au syndicat, soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou toute personne ou entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste sera fixée par décret. Le vote a lieu à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Il est utile de préciser que désormais, le syndic représente de plein droit le syndicat pour la publication de l’état descriptif de division ou du règlement de copropriété ou leurs modificatifs : il n’est donc plus nécessaire d’obtenir l’accord des copropriétaires pour ce faire.

 

2. Les nouvelles missions du Conseil Syndical

· En cas de carence ou d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peu convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.

 

· C’est en outre sur le Conseil Syndical que repose la charge de présenter les projets de contrats des syndics mis en concurrence par ses soins. Il peut donner un avis écrit.

 

3. La représentation des copropriétaires en Assemblée Générale

 

Mandats :

La loi ALUR prévoit que les salariés du syndic, ainsi que leurs conjoints, partenaires de PACS, ascendants et descendants qui sont copropriétaires de l’immeuble ont interdiction de porter les pouvoirs d’autres copropriétaires lors des votes à l’assemblée générale. (art.22)

 

Abaissement des majorités

La loi ALUR assouplit les règles de majorité.

· Désormais, sont votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art24) :

- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.

- les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions réglementaires et législatives ou prescrits par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale.

- les modalités de réalisation et d’exécution de travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du propriétaire du lot concerné.

- les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis sont établissement.

 

· D’autres décisions sont transférées de l’article 26 à l’article 25. Ainsi, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, visés dans l’article 26 (double majorité), relèvent désormais de la majorité prévue à l’article 25 (majorité des copropriétaires).

Il en est de même de la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

L’article 25-1 de la loi de 1965, qui prévoit sous certaines conditions la possibilité de procéder à un nouveau vote à la majorité de l’article 24 quand celle de l’article 25 n’est pas atteinte, n’est pas applicable à ces deux types de décisions.

 

· Enfin, la surélévation ou la construction aux fins de création de nouveaux locaux à usage privatif par le syndicat requiert la double majorité et non plus l’unanimité. (art.35)

 

Dématérialisation des notifications

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR, prévoit que les notifications et mises en demeure peuvent être faites par voie électronique, avec l’accord exprès des copropriétaires. Sont donc notamment concernés les notifications des décisions d’assemblée générale.

 

4. Prévention des copropriétés en difficultés

 

Fonds de prévoyance : Les immeubles d’au moins 10 lots et construits depuis plus de cinq ans devront constituer un fonds de travaux équivalant à 5 % au minimum du budget prévisionnel annuel, destiné à organiser les travaux à venir au sein de la copropriété, afin de permettre de mieux anticiper et gérer les dépenses exceptionnelles. Cela à compter du 1er janvier 2017.

 

Saisine du mandataire : pour les propriétés de plus de 200 lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine en vue de la nomination d‘un mandataire ad hoc est abaissée de 25% à 15% (art. 29-1 loi 65).

La qualité pour saisir le juge est élargie : celui –ci peut être saisi d’une demande du Préfet, du procureur de la république, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble.

Le juge peut désigner un administrateur provisoire, dont les modalités de rémunération seront définies par décret, à la demande des copropriétaires représentant ensemble 15% au moins des voix du syndicat.

Le juge peut mettre fin à la mission de l’administrateur provisoire, ou celle-ci peut être modifiée ou prolongée, à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du préfet, du Procureur de la République ou du maire.

 

Outils à disposition de l’administrateur provisoire : l’ordonnance désignant un administrateur provisoire emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques ou sociales, nées avant cette désignation pendant une durée de 12 mois.

Elle a également pour effet de suspendre les actions en justice et voies d’exécution des créanciers, de même que les clauses contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ou la résolution de plein droit du contrat.

Les nouveaux articles 29-4 et 29-5 organisent en outre la procédure de déclaration des créances destinée à réaliser l’état des dettes du syndicat et l’établissement par l’administrateur provisoire du plan d’apurement des dettes, dont la durée maximale est fixée à 5 ans.

Dans l’hypothèse ou le syndicat des copropriétaires disposerait d’actifs cessibles de nature à apurer les dettes du syndicat, l’administrateur provisoire peut être autorisé par le juge à céder des locaux ou des parcelles de terrains non bâtis, et à modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. (art. 29-6)

Le juge peut également effacer tout ou partie des dettes. (art 29-7)

 

Si l’administrateur provisoire le juge pertinent, le juge peut prononcer la constitution d’un ou plusieurs syndicats ou la division du syndicat, ou même la division du syndicat en volumes. (art. 29-8)

 

Enfin une procédure d’administration provisoire renforcée peut être mise en place dans le cas où la situation financière de la copropriété est tellement dégradée qu’elle ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges permettant son redressement.

 

 

FOCUS SUR LA VENTE DE LOTS EN COPROPRIETE

 

 

Désormais la vente d’un lot en copropriété devra s’accompagner de nombreuses annexes destinées à mieux informer l’acquéreur.

 

Annonces immobilières : les annonces relatives à la vente d’un lot en copropriété devront expressément mentionner que le bien est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le nombre de lots et le montant annuel de la quote-part du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes. Les annonces devront également préciser si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures de carences, d’alerte ou d’administration provisoire.

 

Fiche synthétique : Mise à jour tous les ans et tenue à disposition des copropriétaires, cette fiche synthétique référencera la situation financière de la copropriété et l’état du bâti. L’ensemble des données financières et techniques devant y figurer sera précisé par décret. Le syndic devra mettre cette fiche à disposition des copropriétaires et de chaque nouvel acquéreur, à peine de révocation du syndic. Les obligations inhérentes à la fiche synthétique devront être remplies pour tous les syndicats de copropriétaires au 31 décembre 2018. Cette date est avancée au 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots et au 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots. (art 8-2 loi 65)

 

Annexes : Doivent être annexés à la promesse de vente ou à l’acte authentique :

- La fiche synthétique

- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division

- Les PV D’AG des 3 dernières années

- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire

- Le carnet d’entretien de l’immeuble

- Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative du lot

- Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat

 

Le délai de rétractation ou de réflexion de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne commencera à courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

 

Diagnostic technique global (CCH : L.731-1 à L.731-5 nouveaux) dont le contenu devrait être précisé par décret.

Tous les immeubles à destination principale d’habitation en copropriété ou mis en copropriété devront être tenus d’établir un diagnostic technique global. Ce document, devrait contenir les informations essentielles de la copropriété : analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires, analyse des améliorations possibles (gestion technique et patrimoniale) et Diagnostic de performance énergétique (DPE) ou audit énergétique.

Pour les immeubles construits après le 1er janvier 2007, il devrait être réalisé 10 ans après la réception de l’immeuble. Pour les immeubles construits avant le 1er janvier 2007, le diagnostic technique global devrait être mis à jour tous les 10 ans. Une fois le diagnostic présenté aux copropriétaires lors de l’assemblée générale, le syndic devrait être tenu d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question d’un plan pluriannuel de travaux (contenu, calendrier, évaluation financière, modalités de financement et choix du maître d’œuvre).

En cas d’insalubrité ou de péril, le diagnostic technique global devrait être communiqué obligatoirement à l’autorité administrative. A défaut, cette dernière pourrait réaliser d’office ce diagnostic.

L’obligation de réaliser un tel diagnostic devrait intervenir de façon progressive : avant le 1er juillet 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, avant le 1er juillet 2018 pour celles de plus de 50 lots et avant le 1er juillet 2019 pour les autres

 


 

 

 

FOCUS SUR L’IMMATRICULATION DES COPROPRIETES

 

 

Registre National

La loi ALUR institue un registre auquel devront être immatriculés tous les syndicats de copropriétaires. Cette immatriculation ne sera pas attributive de la personnalité morale : le syndicat bénéficiant de cette personnalité dès la réunion des conditions légales.

Ce registre doit être tenu par un établissement public de l’Etat.

La nature de ces informations est prévue à l’article L.711-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Devront y figurer :

- le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots de copropriété et, le cas échéant, le nom du syndic.

- l’existence d’un plan de sauvegarde ou d’une administration provisoire de la copropriété.

- les informations relatives à l’existence d’un arrêté ou d’une injonction pris en matière de sécurité ou de salubrité des immeubles

- les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat à l’issue de chaque exercice comptable.

- cas échéant, le carnet d’entretien et le diagnostic technique global.

Ces données devront être actualisées chaque année.

 

Modalités :

Les formalités d’immatriculation incombent au syndic ainsi qu’au notaire, notamment pour les immeubles neufs ou les immeubles mis en copropriété.

Le défaut d’immatriculation pourra donner lieu, après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, à l’application d’une une astreinte au syndic. Hors le cas où le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat, le montant de l’astreinte ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires.

Tout acte authentique de vente d’un lot de copropriété doit comporter la mention d’immatriculation de la copropriété.

Délais d’immatriculation

Tous les syndicats de copropriétaires devront avoir accompli les formalités d’immatriculation au 31 décembre 2018.

La date est avancée au 31 décembre 2017 pour les syndicats comportant plus de 50 lots et au 31 décembre 2016 pour ceux qui en comportent plus de 200.

Les syndicats créés après le 31 décembre 2016 devront être immatriculés immédiatement, quel que soit le nombre de lots que comporte la copropriété.