• Nos prestations

    Que vous soyez promoteurs immobiliers, aménageurs, syndics de copropriété ou particuliers, le cabinet CPI CONSULTANT se tient à votre disposition.

    Etablissement de règlements de copropriété comprenant état descriptif de division

    Dès lors qu’un immeuble appartient au moins à deux propriétaires et qu'il comprend au moins un lot à destination de logement, il peut être soumis à la loi du 10 juillet 1965 organisant le statut de la copropriété. Dans un tel cas, il est nécessaire d’organiser le fonctionnement de la copropriété, conformément aux dispositions de la loi du 10 Juillet 1965 et de ses décrets d’application, à travers un document ayant plusieurs fonctions :

    - Etablir la quote-part que détient chaque lot dans les parties communes générales (il s’agit de l’état descriptif de division)

    - Distinguer les parties communes à l’usage de tous les copropriétaires, ou de certains d’entre eux (parties communes spéciales) et les parties privatives

    - Fixer les droits et obligations des copropriétaires sur les différentes parties de l’ensemble immobilier

    - Organiser l’administration de l’ensemble immobilier en vue de sa bonne tenue et de sa bonne gestion

    - Déterminer la participation de chaque copropriétaire au paiement des charges communes en fonction des catégories dont elles relèvent (conservation, entretien, administration ou fonctionnement et entretien des services et éléments d’équipement communs).

     

    Si l’état descriptif de division est un simple document technique à destination des services de la publicité foncière, le règlement de copropriété est quant à lui un document contractuel qui s’impose à tous les copropriétaires et aux acquéreurs successifs.

    Modification d’états descriptifs de division et règlements de copropriété existant

    Certains changements intervenus dans la résidence nécessitent d’adapter l’état descriptif de division et de modifier la répartition des charges telles que prévues dans le règlement de copropriété. Il peut s'agir du changement d’affectation d’un lot, de la division / réunion d’un lot, de la réalisation de constructions nouvelles, la réalisation d’un lot nouveau, etc.

    Ces modifications doivent ensuite être adoptées en Assemblée Générale puis publiées au service de la publicité foncière par les soins d’un notaire.

     

    Par ailleurs, les nombreuses évolutions apportées par la loi ces 25 dernières années, et notamment par la loi ELAN, nécessitent d'adapter les règlements de copropriétés obsolètes. Ainsi la loi ELAN impose une mise en conformité des règlements de copropriété dans 3 cas: (i) absence de parallélisme des formes entre parties communes spéciales et charges spéciales. (ii) absence de mention dans le règlement de la jouissance exclusive et privative privative d'une partie commune conférée à un lot. (iii) existence d'un lot transitoire non précisément défini.

    Scission de copropriété

    Selon plusieurs cas :

    - Adaptation du règlement de copropriété : lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander à ce qu’un bâtiment soit retiré du syndicat initial pour constituer une propriété ou un syndicat séparé.

    Des adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges sont alors rendues nécessaires par la division.

     

    - Mise en place des nouveaux modes de gestion : la scission de la copropriété peut générer l’émergence d’ouvrages et d’éléments d’équipements communs (voieries, locaux communs, portails, etc.).

    Dans ce cas, il convient d’établir les servitudes éventuellement nécessaires le mode de gestion adapté pour le bon entretien de ces nouveaux éléments communs. Une association syndicale libre, une union de syndicat peuvent alors être constituées selon les cas.

    ASL / Union de syndicats

    Dès lors qu’un immeuble en copropriété détient des intérêts communs avec une autre propriété ou copropriété, il peut être créé une Association Syndicale Libre ou une Union de syndicats (régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004 pour les ASL et par l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qui concerne les Unions de Syndicat). Leur objet sera d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’ouvrages communs, d’éléments d’équipements communs ainsi que s’il y a lieu la gestion de services d’intérêts communs.

    Les statuts des Associations Syndicales Libres ou des Unions de syndicats doivent leur permettre de prendre en charge les besoins, communs à plusieurs ensembles immobiliers juridiquement distincts, soit à titre de simple gestionnaire, soit en tant que propriétaire.
    Elles peuvent ainsi avoir pour mission l’aménagement de voies, l’entretien d’espaces verts, la passation de contrats pour l’entretien d’éléments d’équipements communs…

    Outre leur différence en matière d’adhésion (adhésion par écrit pour l’ASL, adhésion en Assemblée Générale pour l’Union de Syndicats), leurs fonctions sont sensiblement différentes. Il convient donc de choisir l’organe le mieux adapté en fonction de chaque situation.

    Cahier des Charges & Servitudes des division en Volumes

    La division en volume est une technique juridique développée par les praticiens pour diviser la propriété d’immeubles en fractions distinctes de 3 dimensions. La différence avec la copropriété est qu’il n’existe aucune partie commune entre ces différentes fractions.

    La division en volume est principalement utilisée dans le cas d’opérations dites « complexes » regroupant par exemple des locaux à usage d’habitation, des commerces, des parkings, etc. Elle est obligatoire lorsqu’une partie de la construction est incluse dans le domaine public.
    Chaque fraction, pour autant qu’elle relève du domaine privé, peut ensuite faire l’objet d’une division en copropriété.

    L’état descriptif de division a pour objet de distinguer les différents volumes définis en 3 dimensions par des plans, des coupes et des côtes NGF. Ces plans et dimensions sont définis par un géomètre expert. La définition des parties privatives propres à chaque volume et les imbrications entre les différents volumes sont ensuite régies par des servitudes détaillées dans un cahier des charges et des servitudes.
    La gestion de ces servitudes est ensuite assurée par une Association Syndicale Libre.

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